Счетной палатой РД проведен анализ соблюдения законодательства при использовании земель, находящихся в государственной собственности Республики Дагестан, а также вопросов обеспечения полноты поступления в республиканский бюджет Республики Дагестан доходов от использования земельных участков, по результатам которого установлено следующее.

На 1 января 2021 года общее количество земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Дагестан, составляет 5 134 участков с площадью 1 856,92 тыс. га, из которых в Реестр государственного имущества Республики Дагестан внесены 4 996 участков с общей площадью 1 849,5 тыс. га, из них земли сельскохозяйственного назначения – 1 835,7 тыс. га, в том числе:

— земли отгонного животноводства – 1 666,7 тыс. га (скотопрогоны – 126,3 тыс. га;

— земли населенных пунктов (поселений) – 5,4 тыс. га; земли промышленности – 3,4 тыс. га;

— земли особо охраняемых территорий – 2,5 тыс. га;

— земли лесного фонда – 0,02 тыс. га;

— земли запаса – 1,1 ты. га;

— земли, категория на которые не установлена – 1,4 тыс. га.

Государственная регистрация права собственности Республики Дагестан осуществлена на 4 957 земельных участка, или 96,5 % от общего количества (5 134).

По состоянию на 1 января 2021 года общее количество заключенных договоров аренды земельных участков составляет 1 538 договоров.

В нарушение статьей 190 и 192 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 3.4 и 3.5 договоров аренды, в адрес 1 536 арендаторов (более 50 %) не направлены уведомления об изменении размера арендной платы в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельных участков и не произведены соответствующие начисления (в случае своевременного направления уведомлений, дополнительные поступления доходов от сдачи в аренду земельных участков составили бы 49 050,1 тыс. рублей, или больше в среднем 1,5 раза).

За 2020 год начислено платежей за аренду земельных участков в сумме 98 100,2 тыс. рублей, при этом фактически уплачено 66 274,9 тыс. рублей, или 67,6 %.

На 1 января 2021 года задолженность по платежам за аренду земельных участков (с учетом задолженности прошлых лет) составляет 237 361,1 тыс. рублей, или увеличилась по сравнению с началом года на 31 825,3 тыс. рублей.

Задолженность по платежам за аренду земельных участков числится за  1 186 арендаторами.

В 2020 году направлены 48 исков о взыскании 63 882,8 тыс. рублей и 333 претензии на общую сумму 157 652,8 тыс. рублей. Однако, в результате неудовлетворительной претензионной работы, решения о взыскании задолженности приняты только по 8 искам на сумму 48 481,8 тыс. рублей, или 20,5 %.

Кроме того, в результате непринятия должных мер по погашению кредиторской задолженности, выпадающие доходы республиканского бюджета Республики Дагестан составили 8 132,0 тыс. рублей (задолженность числится за арендаторами, прекратившими свою деятельность или ликвидированы по данным Единого государственного реестра юридических лиц).

В нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.2 договоров аренды Минимуществом РД не производится начисление пени в размере 0,03-0,5 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки в случае неуплаты арендной платы в установленные сроки (по расчетам, произведенным на основании данных о задолженности по арендной плате на 1 января 2021 года, сумма пени к начислению ориентировочно составляет 112 530,8 тыс. рублей).

В нарушение статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», установлены факты не начисления арендной платы по действующим договорам, в результате чего допущено искажение бухгалтерской отчетности на 607,4 тыс. рублей.

В рамках контрольного мероприятия проведено обследование (выборочно) 81 земельного участка общей площадью 54 726,4 га, переданных в аренду физическим и юридическим лицам, относящихся к категориям «Земли сельскохозяйственного назначения», «Земли отгонного животноводства», «Земли особо охраняемых территорий и объектов», в ходе которого установлено, что земельные участки используются с нарушением условий договоров аренды, в том числе не по целевому назначению.

В частности,на землях отгонного животноводства, предоставленных в аренду различным сельскохозяйственным товаропроизводителям, без соответствующих правоустанавливающих документов образованы 199 населенных пунктов, в которых проживают 78 616 человек, в том числе на земельных участках, расположенных на территориях муниципальных образований:

— «Бабаюртовский район» – 166 населенных пунктов, общей площадью 4 996 га (количество проживающих – 37 200 человек);

— «Хасавюртовский район» – 22 населенных пункта, общей площадью 1 210 га (количество проживающих – 9 268 человек);

— «Кизилюртовский район» – 5 населенных пунктов, общей площадью 104 га (количество проживающих – 1 326 человек);

— «Кумторкалинский район» – 17 населенных пунктов, общей площадью 1 585 га (количество проживающих – 9 970 человек);

— «Кизлярский район» – 14 населенных пунктов, общей площадью 179 га (количество проживающих – 1 890 человек);

— «Карабудахкентский район» – 3 населенных пункта, общей площадью 97 га (количество проживающих – 808 человек);

— «Каякентский район» – 2 населенных пункта, общей площадью 207 га (количество проживающих – 1 662 человек);

— «Магарамкентский район» – 4 населенных пункта, общей площадью 352 га (количество проживающих – 3 427 человек);

— «Дербентский район» – 8 населенных пунктов, общей площадью 1 1503 га (количество проживающих – 11 821 человек);

— «Табасаранский район» – 2 населенных пункта, общей площадью 178 га (количество проживающих – 490 человек);

— «Тарумовский район» – 4 населенных пункта, общей площадью  29 га (количество проживающих – 408 человек);

— «Ногайский район» – 2 населенных пункта, общей площадью 27 га (количество проживающих – 346 человек).

Кроме того, учреждениями, предприятиями и организациями, расположенными на территории муниципальных образований, допускаются многочисленные нарушения Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, которые помимо наносимого ущерба бюджетам всех уровней, свидетельствуют о наличии коррупционной составляющей в их работе.

Так, на основании договоров аренды от 20 сентября 2017 года № 89 и 90 земельных два земельных участка общей площадью 24 728 кв. м, Минимуществом РД переданы в аренду Дагестанскому некоммерческому фонду (ДНФ) «Россия – моя история. Город Махачкала», с видом разрешенного использования «строительство универсального спортивного комплекса». Размер арендной платы по указанным договорам составляет 18,8 тыс. рублей и 42,6 тыс. рублей (соответственно), при этом в договорах не указан период (месяц, квартал, год) за который взымается арендная плата.

В нарушение условий договора аренды, ДНФ «Россия — Моя история. Город Махачкала» часть арендуемых земельных участков передает в субаренду ООО «Паркинг» по двум договорам:

— от 7 сентября 2017 года – 7 000 кв. м под строительство подземных объектов и сооружений, сопутствующих деятельности Исторического парка, с ограничением возведения каких-либо временных или стационарных объектов на поверхности земли;

— от 22 сентября 2017 года – 7 575 кв. м под строительство объектов и сооружений, сопутствующих деятельности Исторического парка.

Арендная плата определена исходя из 2,5 рублей за кв. м, при этом анализ рынка недвижимости показал, что в районе нахождения ДНФ «Россия — Моя история. Город Махачкала» стоимость аренды земельных участков коммерческой направленности превышает 200 рублей за 1 кв. м.

В нарушение Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, распоряжения Главы Республики Дагестан от 1 августа 2017 года № 105-рг, распоряжения Минимущества РД от 12 сентября 2017 года № 434-р и договора аренды земельного участка, Управлением архитектуры и градостроительства г. Махачкалы без согласия собственника (Минимущества РД) ООО «Паркинг» выдано разрешение от 27 сентября 2017 года на строительство подземного торгового центра, на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем подземного торгового центра.

Фактически, в настоящее время на данном земельном участке расположен объект капитального строительства – «Торговый центр», часть которого находится над землей и часть – под землей, что не соответствует требованиям разрешительной документации при строительстве. При этом, на данный объект недвижимости выдан акт ввода в эксплуатацию с дальнейшей регистрацией права собственности

Проведенная проверка показала, что не осуществляется контроль за соблюдением условий договоров аренды в части целевого использования представленных земельных участков. Примером могут служить такие факты, когда:

— на земельных участках общей площадью 6 002,8 кв. м, расположенных на территории побережья Каспийского моря (район Караман-4) г. Махачкала, переданных в аренду Муниципальной детско-юношеской спортивной школе с. Дылым Казбековского района для содержания и обслуживания строений и сооружений, фактически построены коттеджные дома, а также имеются объекты незавершенного строительства;

— на земельном участке площадью 6,0 га, расположенном по адресу:  г. Махачкала, Караман-7, переданном в аренду ОАО «ЧиркейГЭСстрой» под базу отдыха, фактически построен жилой микрорайон (около 60 частных домостроений) с соответствующей инфраструктурой (газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение и т. д.);

— на двух земельных участках общей площадью 5,55 га находящихся по адресу: г. Махачкала, Караман-5 и предоставленных в аренду ТСЖ «Жемчужина» для строительства спортивно-оздоровительного и санаторно-профилактического комплекса, фактически возведены жилые дома (7 коттеджей, около 70 частных домостроений и 6 этажный комплекс с соответствующей инфраструктурой (газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение и т. д.).

Серьезную озабоченность вызывает бесконтрольное использование земель отгонного животноводства предприятиями Ахвахского, Акушинского, Гунибского, Рутульского, Лакского, Ногайского, Шамильского, Хунзахского, Цунтинского, Цумадинского, Чародинского районов под застройку жилыми домами (по проверенным районам 46 495 га).

Допускаются многочисленныенарушения Земельного кодекса Российской Федерации, когда земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Дагестан, используются без соответствующих правовых оснований, в частности:

— на земельном участке, площадью 139 416,5 кв. м (г. Махачкала, пр. А. Акушинского, 109) расположены административные здания, инженерные сооружения завода радиотоваров и многоквартирные дома. В административном здании расположен филиал Российского Государственного университета туризма и сервиса. Обременение на земельный участок отсутствует (отсутствуют правоустанавливающие документы о предоставлении земельного участка в пользование);

— на земельном участке площадью 3,2 га, расположенный по адресу: г. Махачкала, Караман-7, фактически расположены многочисленные частные домостроения (20 коттеджей) и 4 этажный комплекс с соответствующей инфраструктурой (газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения и т.д.). Обременение на земельный участок отсутствует (отсутствуют правоустанавливающие документы о предоставлении земельного участка в пользование);

— на земельном участке площадью 454,99 га, расположенном по адресу: Буйнакский район, хозяйство «Красный Октябрь», участок Чиркейские горы, учтенном в Реестре государственного имущества Республики Дагестан, фактически расположен населенный пункт «Иманалиросо» с многочисленными частными домостроениями. Обременение на данный участок отсутствует (отсутствуют правоустанавливающие документы о предоставлении земельного участка в пользование);

— на земельном участке площадью347,1 га, расположенном в Бабаюртовском районе (категория земель сельскохозяйственного назначения), который без правоустанавливающих документов находится во владении СПК «Самур», расположен населенный пункт (поселок «Камбулат»), застроенный многочисленными частными домостроениями и социальными объектами;

— на земельном участке площадью 8,5 га в Кумторкалинском районе, (категория земель сельскохозяйственного назначения) без правоустанавливающих документов расположен жилой сектор с многочисленными частными домостроениями. Ранее данный земельный участок был передан в аренду ООО «Трансинвест» Гунибского района на основании договора от 15 января 2010 года для сельскохозяйственного использования, сроком на 49 лет. Согласно ЕГРЮЛ с 1 августа 2017 года ООО «ТРАНСИВЕСТ» прекратил свою деятельность, начисление и внесение арендной платы по указанному договору не производятся.

По итогам контрольного мероприятия, Счетной палатой Республики Дагестан, в соответствии с Законом Республики Дагестан «О Счетной палате Республики Дагестан и некоторых вопросах деятельности контрольно-счетных органов муниципальных образований» Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан предложено:

– усилить контроль за целевым и эффективным использованием земель, переданных в аренду;

– подготовить предложения по определению статуса населенных пунктов, образовавшихся на землях сельскохозяйственного назначения (отгонного животноводства), что позволить решит ряд проблем социально-экономического характера;

– принять меры к изъятию земель у землепользователей (по расторжению договоров с арендаторами), нарушающих земельное законодательство и условия использования земель (нецелевое использование и неудовлетворительное состояние земель, переданных в аренду), в том числе земель, используемых без соответствующих правоустанавливающих документов;

– принять меры по взысканию задолженности по арендным платежам (усилить проведение претензионной работы);

– в отношении арендаторов, которые нарушают условия договоров аренды, применять меры (предусмотренные в договорах) по начислению пени за нарушения сроков уплаты арендной платы;

– произвести перерасчет размера арендной платы с учетом данных переоценки кадастровой стоимости земельных участков;

– предоставление права аренды производить только по результатам конкурсных процедур (аукциона). При этом, обеспечить прозрачность и информационную доступность проведения конкурсов на право заключения договоров аренды;

– в соответствии со статьей 26 Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав и сделок с ним» и условий заключенных договоров обеспечить государственную регистрацию договора аренды;

– провести инвентаризацию договоров аренды и земель, переданных в аренду.