Проблема обманутых дольщиков, казалось бы, ушла в прошлое — с переходом строительной отрасли на эскроу-счета риски потери средств при покупке квартир в многоквартирных домах существенно снизились. Однако мошенники не дремлют и адаптируют свои схемы к новым реалиям.

В Дагестане громкий скандал вокруг компании ООО «АР ГРУПП» вскрыл масштабную аферу, от которой пострадали порядка двух тысяч человек, а сумма ущерба оценивается в 5 миллиардов рублей. Разбираемся, какие схемы используют недобросовестные застройщики и как не попасть в их ловушку.

Кейс «АР ГРУПП»: как работала одна из крупнейших афер в Дагестане

История компании «АР ГРУПП» (также известной как AR-Group) — классический пример современной строительной пирамиды. В 2021 году учредитель компании Хадижат Гаджиева объявила о масштабном проекте строительства 11 жилых комплексов по всему Дагестану . Потенциальных покупателей привлекали доступной ценой — 30–40 тысяч рублей за квадратный метр на стадии строительства, тогда как в готовом доме цена была вдвое выше . В социальных сетях и СМИ была развернута активная рекламная кампания с красивыми рендерами элитных домов и отчетами о ходе работ.

Однако за громкими названиями проектов — «Королевская башня» и «Золотой город» — скрывались пустыри. У компании не было законных оснований на строительство: земля ей не принадлежала, отсутствовали договоры на подключение домов к коммунальным сетям, не были соблюдены градостроительные нормы — инсоляция, парковочные места, придомовые территории, детские площадки .

Власти остановили стройку еще в 2023 году, но, несмотря на запрет, строительство продолжалось, в том числе по ночам. Для продаж были созданы сомнительные организации, а когда правоохранители провели проверку, выяснилось чудовищное: одни и те же квартиры продавались нескольким покупателям одновременно.

16 января 2026 года гендиректор компании Хадижат Гаджиева была задержана. В МВД подтвердили, что обязательства по договорам не выполнены, а собранные средства пошли на личные нужды подозреваемой. По предварительным данным, от мошеннических схем пострадали около двух тысяч человек . Среди обманутых оказались семьи с детьми, пенсионеры, матери-одиночки и, что особенно цинично, не менее 75 участников СВО и их родных, вложивших в несуществующее жилье государственные выплаты .

«Пирамидальная» схема: когда стройка — только прикрытие

Однако это проблема не носит исключительно дагестанский характер. Как свидетельствуют криминальные сводки, любителей нажиться на мечте людей обзавестись собственным углом за небольшие деньги, много и в других регионах России. В январе 2026 года прокурор Новосибирской области Александр Бучман заявил о выявлении признаков финансовой пирамиды в деятельности строительной компании «Дримхаус Констракшн». По данным следствия, в строительство направлялось лишь около 50% привлеченных средств, тогда как остальная часть использовалась для других объектов либо выводилась на неизвестные цели.

Это классический признак «стройпирамиды»: компания привлекает деньги новых клиентов, чтобы расплачиваться со старыми или финансировать другие проекты, а не строить обещанное жилье. В Татарстане подобные схемы также получили распространение — там даже ввели специальный термин «жилищно-финансовые пирамиды».

«Основной замысел застройщиков, использующих принцип пирамиды, заключается в следующем: фирма, не имея достаточных собственных средств, приобретает или берет в аренду земельный участок и начинает привлекать дольщиков. Полученные средства большей частью направляются на приобретение других участков земли под строительство, на которые также начинают привлекать других дольщиков», — пояснял ранее начальник УБЭП МВД Татарстана Марс Бадрутдинов.

В случае с «АР ГРУПП» схема усугублялась полным отсутствием прав на землю и множественными продажами одних и тех же квартир — когда один объект недвижимости оказывался продан нескольким семьям.

Когда банковская аккредитация не спасает

Особая категория риска сегодня — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В 2023–2024 годах банки активно выдавали кредиты на строительство частных домов, в том числе по программам с господдержкой. Люди доверяли подрядчикам, которые были аккредитованы банками, считая это гарантией надежности.

Результат оказался плачевным. В Тюменской области, по данным местных СМИ, несколько сотен семей остались с многомиллионными долгами и недостроенными домами. Схема проста: заказчики вносили первый транш, появлялся фундамент, затем строители получали основной куш и исчезали. Люди продолжают платить ипотеку за несуществующее жилье.

«На момент первоначальных проверок многие организации не имели нарушений, а спрогнозировать заранее их появление невозможно», — комментируют ситуацию представители банков, добавляя, что выбор подрядчика является добровольным, и банки не несут за него ответственности.

Обманывают даже героев СВО

Особенно циничным выглядит случай в Нижегородской области, где жертвой мошенников стал герой СВО, кавалер ордена Мужества Виктор. Получив тяжелое ранение и денежные выплаты, он доверился «предпринимателю» Алексею Альбину, который представлялся поставщиком стройматериалов. Сумма ущерба ветерану и его товарищу превысила 10 миллионов рублей. Всего от действий Альбина пострадали около 50 человек, потерявшие, по их подсчетам, около 300 миллионов рублей.

В Дагестане, как отметила представитель инициативной группы дольщиков «АР ГРУПП» Амина Закеряева, среди пострадавших также большое количество участников СВО. «В это жилье вложены государственные выплаты, которые получали военнослужащие. По нашим спискам это не менее 75 человек. Многие из тех, кто служит сейчас, редко выходят на связь и не могут контролировать, проверять или решать свои проблемы. И очень переживают, что их финансы будут потеряны», — передала слова пострадавших Закеряева.

Глава Дагестана Сергей Меликов, комментируя ситуацию, предостерёг участников СВО и их близких от покупки квартир в сомнительных домах: «Жулью, которое наживается, абсолютно все равно, какой ценой достаются эти деньги людям. Они спокойно переносят их в свои карманы».

Главный механизм защиты — эскроу-счета

Эксперты единодушны: ключевой механизм защиты прав дольщиков — использование эскроу-счетов. Как разъясняет прокуратура, это специальные банковские счета, на которых деньги покупателя хранятся до выполнения условий сделки. Застройщик получает доступ к средствам только после завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

«Указанные счета обеспечивают защиту средств дольщиков, так как доступ к ним застройщик получает только после выполнения определенных условий… Это значительно снижает риски потери средств и в случае банкротства застройщика», — подчеркивают в надзорном ведомстве.

Более того, если оплата проходит через эскроу-счет, деньги дополнительно защищены системой страхования вкладов. При наступлении страхового случая возмещение выплачивается в размере 100% суммы, но не более 10 миллионов рублей.

Сергей Меликов напомнил, что с 2018 года внесены изменения в градостроительный кодекс, которые запрещают застройщикам изымать деньги с приобретателей квартир без гарантированного банковского или иного вида сопровождения . Введен запрет на любые договоры застройщиков с физлицами без банковского или иного официального сопровождения .

«Красные флаги»: на что обратить внимание

1. Подозрительные формы договора

Прокуратура предупреждает: заключение договоров займа, предварительной купли-продажи, инвестирования в строительство, подменяющих договор долевого участия, противоречит законодательству. Компания «АР ГРУПП» продавала квартиры и апартаменты именно в обход законодательства, а для реализации схемы были созданы фиктивные организации . Если вам предлагают оплату наличными «со скидкой», перевод «на карту», расчеты через третьих лиц или «по расписке» — это повод отказаться от сделки.

2. Слишком низкая цена

Мошенники часто привлекают клиентов ценами ниже среднерыночных. «АР ГРУПП» предлагала квартиры по 30–40 тысяч рублей за квадратный метр на стадии строительства при рыночной цене вдвое выше. Это классический признак пирамиды.

3. Отсутствие информации в открытых источниках

Перед подписанием документов необходимо проверить застройщика на портале наш.дом.рф в Единой информационной системе жилищного строительства. Там размещаются сведения, которые застройщики обязаны раскрывать, включая проектную декларацию.

4. Требование оплаты до регистрации ДДУ

Если деньги просят внести до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве — это грубейшее нарушение.

5. Нарушения градостроительных норм

Как показала история «АР ГРУПП», у компании отсутствовали договоры на подключение домов к коммунальным сетям, не были соблюдены инсоляция, требования к парковочным местам, придомовым территориям. Перед покупкой стоит проверить наличие всей разрешительной документации.

6. Множественные продажи

Если выясняется, что одна квартира предлагается разным покупателям — это верный признак мошенничества. В случае с «АР ГРУПП» такие факты стали одним из главных доказательств преступной схемы.

Что делать, если вы уже пострадали?

Пострадавшим советуют обращаться в суд. Однако, как показывает практика, выигранный процесс не гарантирует возврат денег. В Тюменской области адвокаты признают, что даже при возбуждении уголовных дел у людей практически нет шансов вернуть средства — имущества у мошенников, как правило, нет, а они сами проходят процедуру банкротства или скрываются.

В Дагестане власти разрабатывают комплекс мер для решения проблемы обманутых дольщиков «АР ГРУПП». Председатель Народного Собрания РД Заур Аскендеров отметил, что особое внимание будет уделено семьям участников СВО и социально незащищенным слоям населения. Следователи возбудили уголовные дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), ведется сбор заявлений от пострадавших . Однако перспективы вернуть средства пока выглядят туманными.

Вывод

Единственный надежный способ защитить свои средства — настаивать на договоре долевого участия с оплатой через эскроу-счет. Любые альтернативные схемы, какими бы заманчивыми ни казались предложения, несут высокие риски. Как показала практика последних лет, проблема обманутых дольщиков не исчезла полностью — она просто переместилась в новые сегменты рынка и адаптировалась к изменившимся условиям.

Глава Дагестана Сергей Меликов обратился к СМИ и блогерам с призывом проверять рекламу застройщиков, поскольку за красивыми фотографиями элитных жилых домов может скрываться мошенническая схема. Администраторы ресурсов, размещая такую рекламу, вольно или невольно могут способствовать обману граждан.

Гюлахмед Маллалиев